Allgemeines Zivilrecht & Vertragsrecht

Als Anwalt für Mietrecht vertrete ich Mieter und Vermieter im gesamten Kreis Borken: bei Mietmängeln und Mietminderung, Nebenkostenabrechnung, Mieterhöhung, Kaution, Kündigung, Eigenbedarf und Räumung. Für Streitigkeiten über Wohnraum ist unabhängig vom Streitwert immer das Amtsgericht zuständig (§ 23 Nr. 2a GVG), für die Region das Amtsgericht Borken.

Das Wohnraummietrecht ist stark zugunsten des Mieters ausgestaltet; viele Klauseln älterer Formularverträge sind deshalb unwirksam, etwa starre Renovierungsfristen. Zugleich hat der Vermieter berechtigte Interessen an pünktlicher Zahlung und pfleglicher Behandlung der Wohnung. Weil ich beide Seiten vertrete, kenne ich die typischen Streitpunkte genau und weiß, welche Argumente vor Gericht tragen.

Mietrecht ist eines der häufigsten Konfliktfelder im Alltag, und oft geht es um viel Geld und das eigene Zuhause. Ich prüfe Ihre Situation, schätze Ihre Chancen ehrlich ein und suche zunächst die außergerichtliche Lösung, bevor es vor Gericht geht. Die drei häufigsten Themen:

Ist Ihre Wohnung mangelhaft, etwa durch Schimmel, Feuchtigkeit oder einen Heizungsausfall, ist die Miete automatisch gemindert (§ 536 BGB). Voraussetzung ist, dass Sie den Mangel dem Vermieter anzeigen (§ 536c BGB). Die Höhe hängt vom Einzelfall ab. Mindern Sie nicht eigenmächtig zu viel, sonst droht die Kündigung wegen Zahlungsverzugs.

Kürzen Sie die Miete nicht auf eigene Faust in beliebiger Höhe: Zahlen Sie bei unklarer Quote unter Vorbehalt weiter, sonst riskieren Sie einen Zahlungsrückstand, der zur Kündigung berechtigt. Zeigen Sie den Mangel außerdem unverzüglich an und geben Sie dem Vermieter Gelegenheit zur Beseitigung, sonst kann der Minderungsanspruch entfallen.

Die folgenden Werte sind grobe Orientierungswerte aus der Rechtsprechung, keine festen Sätze. Die angemessene Minderung hängt immer von Art, Umfang und Dauer des Mangels ab. Lassen Sie die Höhe deshalb vorab prüfen:

Ihr Vermieter muss die Nebenkosten innerhalb von zwölf Monaten nach Ende des Abrechnungszeitraums abrechnen (§ 556 BGB); danach sind Nachforderungen meist ausgeschlossen. Eine Mieterhöhung darf höchstens bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete gehen und in drei Jahren um maximal 20 Prozent steigen (§ 558 BGB). Die Kaution ist auf drei Nettokaltmieten begrenzt (§ 551 BGB).

Nebenkosten: Viele Abrechnungen sind fehlerhaft, etwa durch nicht umlagefähige Kosten oder falsche Verteilerschlüssel; die Prüfung lohnt sich oft. Mieterhöhung: Eine Erhöhung muss formell begründet werden, sonst ist sie unwirksam. Kaution: Nach Auszug muss der Vermieter die Kaution nebst Zinsen abrechnen und zeitnah zurückzahlen.

Zur Prüfung einer Betriebskostenabrechnung haben Sie ein Einsichtsrecht in die Belege; erst daraus wird erkennbar, ob umgelegte Kosten tatsächlich angefallen und umlagefähig sind. Bei der Kaution darf der Vermieter einen Teil nur so lange einbehalten, wie konkrete Forderungen im Raum stehen, nicht auf unbestimmte Zeit.

Ein Vermieter kann ein Mietverhältnis nur mit berechtigtem Interesse kündigen, vor allem bei Eigenbedarf (§ 573 BGB); die Kündigung muss die Gründe konkret benennen. Die Kündigungsfrist beträgt je nach Mietdauer drei bis neun Monate (§ 573c BGB). Zieht der Mieter nicht aus, ist eine Räumungsklage nötig; eigenmächtige Räumung ist verboten.

Ob Sie als Mieter eine Kündigung abwehren oder als Vermieter eine berechtigte Kündigung durchsetzen wollen: Ich prüfe die Wirksamkeit, wahre die Fristen und vertrete Sie, wenn es zur Räumungsklage kommt.

Bei einer Eigenbedarfskündigung prüfe ich, ob der benannte Bedarf ernsthaft und nachvollziehbar ist; vorgeschobener Eigenbedarf kann Schadensersatzansprüche auslösen. Als Mieter können Sie einer berechtigten Kündigung unter Umständen die Sozialklausel entgegenhalten, wenn der Auszug eine besondere Härte bedeutet. Selbst mit einem Räumungstitel räumt niemals der Vermieter selbst, sondern der Gerichtsvollzieher.

Ein guter Vertrag beugt Streit vor: Er regelt klar, wer was wann schuldet, und trägt auch dann, wenn etwas schiefgeht. Ich gestalte und prüfe Kauf-, Werk- und Dienstverträge sowie AGB. Unangemessen benachteiligende oder überraschende Klauseln sind unwirksam (§§ 305 ff., § 307 BGB); ich erkenne sie, bevor Sie sich binden.

Ob privater Kaufvertrag, Werkvertrag mit dem Handwerker, eine Vereinbarung zwischen Geschäftspartnern oder die AGB Ihres Unternehmens: Ich formuliere verständlich und interessengerecht und prüfe Verträge, bevor Sie unterschreiben.

Bei Verträgen mit Verbrauchern gelten zusätzliche Schutzvorschriften wie Widerrufsrechte im Fernabsatz, die Unternehmer korrekt umsetzen müssen, um Abmahnungen zu vermeiden. Überraschende Klauseln, mit denen die andere Seite nicht rechnen musste, werden schon gar nicht Vertragsbestandteil. Ich achte darauf, dass Ihre Verträge rechtssicher und zugleich verständlich sind.

Ist die gekaufte Sache mangelhaft, müssen Sie dem Verkäufer zuerst eine Chance zur Nacherfüllung geben, also Nachbesserung oder Ersatzlieferung (§ 439 BGB). Erst wenn diese scheitert, können Sie vom Vertrag zurücktreten (§ 323 BGB), den Preis mindern oder Schadensersatz verlangen (§ 437 BGB). Die Gewährleistung verjährt bei beweglichen Sachen meist nach zwei Jahren (§ 438 BGB).

Wichtig ist die richtige Reihenfolge: Wer sofort zurücktritt, ohne dem Verkäufer die Nacherfüllung zu ermöglichen, verliert oft seine Rechte. Ihre Ansprüche im Überblick:

Beim Kauf vom Händler gilt: Zeigt sich ein Mangel innerhalb des ersten Jahres, wird vermutet, dass er schon bei Übergabe vorlag, sodass der Verkäufer das Gegenteil beweisen muss. Beim Privatkauf darf die Gewährleistung dagegen wirksam ausgeschlossen werden, nicht aber für arglistig verschwiegene Mängel. Diese Unterschiede entscheiden oft über den Erfolg.

Beim Werkvertrag schuldet der Handwerker einen Erfolg, also das mangelfreie Werk (§ 631 BGB). Ist die Leistung mangelhaft, können Sie Nacherfüllung verlangen und bei erfolglosem Ablauf der Frist mindern, zurücktreten oder Schadensersatz fordern (§ 634 BGB). Nehmen Sie ein Werk mit erkennbaren Mängeln nicht vorbehaltlos ab (§ 640 BGB).

Gerade bei Bau- und Handwerkerleistungen ist die Abnahme der entscheidende Moment: Mit ihr beginnt die Gewährleistungsfrist, und die Beweislast kann sich zu Ihren Lasten verschieben. Dokumentieren Sie Mängel bei der Abnahme und behalten Sie sie sich ausdrücklich vor. Ich unterstütze Sie bei Mängelrügen, Fristsetzungen und der Durchsetzung Ihrer Rechte gegenüber dem Unternehmer.

Verweigert der Handwerker die Nacherfüllung oder scheitert sie, dürfen Sie den Mangel nach Fristsetzung durch ein anderes Unternehmen beseitigen lassen und die Kosten ersetzt verlangen (Selbstvornahme). Einen angemessenen Teil der Vergütung können Sie bis zur Mängelbeseitigung zurückbehalten. Bei Bauleistungen kann statt des BGB auch die VOB/B vereinbart sein, die eigene Fristen und Regeln vorsieht.

Eine offene Forderung setze ich in Stufen durch: zuerst außergerichtlich mit einer Mahnung, dann über das gerichtliche Mahnverfahren (Mahnbescheid, § 688 ZPO), das schnell und günstig ist, solange der Schuldner nicht widerspricht. Kommt es zum Widerspruch, folgt die Klage, danach die Zwangsvollstreckung. So bleiben Sie nicht auf Ihrem Geld sitzen.

Ein Vorteil des gerichtlichen Mahnverfahrens ist, dass es die Verjährung hemmt und Ihnen einen vollstreckbaren Titel verschafft, ohne sofort eine streitige Verhandlung führen zu müssen. Widerspricht der Schuldner, geht das Verfahren in ein normales Klageverfahren über. Vorab kläre ich, ob die Forderung fällig und durchsetzbar ist, damit Sie keine Kosten in einen aussichtslosen Fall investieren.

Schadensersatz können Sie aus Vertrag (§ 280 BGB) oder aus unerlaubter Handlung (§ 823 BGB) verlangen, bei Verletzungen auch Schmerzensgeld. Voraussetzung sind eine Pflicht- oder Rechtsgutverletzung, Verschulden und ein Schaden. Wichtig ist die Verjährung: Die regelmäßige Frist beträgt drei Jahre (§ 195 BGB).

Ob nach einem Vertragsbruch, einer Beschädigung Ihres Eigentums oder einer Verletzung: Ich prüfe, ob und in welcher Höhe ein Anspruch besteht, und setze ihn durch. Denken Sie auch an Schadensersatz im Verkehrsrecht nach einem Unfall.

Zu ersetzen ist grundsätzlich der Zustand, der ohne das schädigende Ereignis bestünde; dazu zählen neben dem unmittelbaren Schaden oft auch Folgekosten und entgangener Gewinn, während ein eigenes Mitverschulden den Anspruch mindert. Weil sich Schäden und ihre Verursachung im Nachhinein manchmal schwer beweisen lassen, sollten Sie frühzeitig Belege, Fotos und Zeugennamen sichern.

Die Kosten richten sich nach dem Streitwert, im Mietrecht oft der Jahresmiete oder der strittigen Nebenkostenforderung (RVG). Die Erstberatung ist für Verbraucher auf höchstens 190 Euro zzgl. USt. begrenzt. Im gewonnenen Gerichtsverfahren trägt in der Regel die unterlegene Partei die Kosten (§ 91 ZPO); ein bestehender Mietrechtsschutz übernimmt sie nach Deckungszusage.

Ich beginne mit einer ehrlichen Einschätzung Ihrer Chancen und setze zunächst auf die außergerichtliche Lösung, die Zeit und Kosten spart. Die Deckungsanfrage bei Ihrer Rechtsschutzversicherung übernehme ich. Mehr dazu auf meiner Seite zu den Kosten und Honoraren.

Ein wichtiger Kostenfaktor ist der Streitwert, der sich nach dem wirtschaftlichen Interesse bemisst, im Mietrecht oft die Jahresmiete, bei einer Forderung deren Höhe. Eine außergerichtliche Einigung spart nicht nur Gerichtskosten, sondern häufig auch Zeit und Nerven. Besteht ein Miet- oder Vertragsrechtsschutz, kläre ich die Deckung vorab; kommt es dennoch zum Prozess, trägt am Ende in der Regel die unterlegene Partei die Kosten.

Meine Kanzlei sitzt in Raesfeld (Garbenweg 34) und betreut Mandanten im gesamten Kreis Borken und Westmünsterland. Für allgemeine Zivilsachen bis einschließlich 10.000 Euro ist grundsätzlich das Amtsgericht zuständig; bei einem höheren Streitwert grundsätzlich das Landgericht Münster. Wohnraummietsachen bleiben unabhängig vom Streitwert beim Amtsgericht. Sie haben einen festen Ansprechpartner und erreichen mich telefonisch oder per E-Mail.

Ob aus Raesfeld, Borken, Dorsten, Reken, Heiden oder Schermbeck: Seit 1996 vertrete ich Mieter, Vermieter, Käufer und Gläubiger der Region, mit kurzen Wegen und klarer Linie. Als Rechtsanwalt in Raesfeld bin ich persönlich für Sie da. Für die Prüfung Ihres Falls fragen Sie eine Ersteinschätzung an.

Ob Mietstreit, mangelhafte Kaufsache oder offene Rechnung: Vieles lässt sich mit einem klaren anwaltlichen Schreiben lösen, ohne dass es zum Prozess kommen muss. Ich sage Ihnen ehrlich, ob sich der Aufwand für Ihren Fall lohnt, und wähle den schnellsten Weg zum Ziel.